VIC _2026 : COMPRENDRE LA STRATÉGIE DE VALORISATION DU BAILLEUR PAR LES MÉTHODES D’EXPERTISE DE VALEUR Présentiel

Objectifs de la formation

• Actualiser les connaissances juridiques en matière de baux commerciaux (législation,

jurisprudence),

• Maîtriser les conditions financières du renouvellement de bail commercial,
• Sécuriser la négociation financière de la valeur locative,
• Maîtriser les fondamentaux de l'expertise judiciaire en matière d'indemnité d'éviction,
• Savoir estimer la valeur du droit au bail et du fonds de commerce,
• Connaître les méthodes d'estimation de la valeur vénale en immobilier tertiaire,
• Maîtriser les leviers de valorisation dans la gestion d'actifs,
• Connaitre la méthode d'estimation DCF.

Jour 1 : L'expertise du bail commercial : Le loyer, le renouvellement, le droit au bail, l'éviction (7 heures)

1. Actualités juridiques du Bail Commercial (2 heures max)

2. La « Valeur locative » du bail commercial

        A. La « valeur locative de marché », l'estimation du loyer initial

a. La méthode utilisateur : valeur de marché par comparaison

b. La méthode investisseur : valeur de marché par capitalisation

         B. La « valeur locative judiciaire » (Art. L145-33), l'estimation du loyer de renouvellement

a. Valeur locative de marché VS Valeur locative judiciaire

b. Les facteurs de la valeur locative judiciaire

i. Les caractéristiques des locaux

ii. La destination du bail

iii. Les obligations respectives des parties

iv. Les facteurs locaux de commercialité

      c. Application du plafonnement ou du lissage du déplafonnement (art. L145-34).

Cas pratique n°1 : Calcul d'un loyer de renouvellement pour une boutique de moins de 200 m2

        C. L'estimation des Hôtels et immeubles d'hébergement collectif

      a. La fixation du loyer : la méthode hotellière

i. Le chiffre d'affaires hébergement

ii. Le chiffre d'affaires hors hébergement

iii. Le taux d'effort et les charges

      b. La fixation économique du loyer 

Cas pratique n°2 : Calcul d'un loyer de renouvellement pour un hôtel

3. L'indemnité d'éviction : de la valeur du droit au bail à l'évaluation du fonds de commerce

        A. L'indemnisation de l'éviction du locataire en fin de bail

a. Les fondements juridiques de l'indemnité d'éviction

i. La protection d'ordre public de la propriété commerciale du locataire

ii. Les exceptions légales à l'indemnisation

b. Les principes de l'indemnisation

i. La disparition du fonds de commerce

ii. Le transfert du fonds de commerce

c. L'estimation judiciaire de la valeur de l'indemnité d'éviction

        B. Le Droit au bail

a. Les fondements juridique et économique de la valeur du droit au bail

b. Les facteurs de la valeur

i. La situation du bien

ii. La consistance des locaux

iii. Les conditions juridiques et financières

c. Les méthodes d'estimation du droit au bail

       C. La valeur du fonds de commerce

a. Les éléments constitutifs du fonds de commerce

b. Les facteurs de la valeur du fonds

c. Les méthodes d'estimation

i. L'utilisation des barèmes professionnels

ii. La méthode analytique du « goodwill »

Cas Pratique n°3 : Calcul de la valeur du droit au bail

Jour 2 : L'expertise de la valeur de l'actif

Introduction : Définitions économiques de la notion de « valeur » / Définitions immobilières de la notion de valeur

1. Les facteurs matériels de l'estimation en valeur vénale des actifs tertiaires

        A. L'estimation des actifs de commerces

a. Les facteurs de la valeur

b. L'analyse du « pas de porte » ou droit d'entrée

c. Les méthodes d'évaluation : Boutique libre / Boutique louées

        B. L'estimation des actifs de bureaux

a. Les facteurs de la valeur

b. Les méthodes d'estimation

        C. L'estimation des actifs des locaux d'activités – entrepôts

a. Les facteurs de la valeur

b. Les méthodes d'estimation

        D. L'estimation des actifs d'hébergement collectif

a. Les facteurs de la valeur

b. Les méthodes d'estimation

Cas pratique n°1 : analyse comparée d'expertises judiciaires

2. Les leviers de l'arbitrage dans la gestion d'actifs (Asset Management)

        A. La durée de détention

a. L'horizon d'investissement

b. Délai de Récupération du Capital (Payback)

c. Etudes de sensibilité

        B. Les risques locatifs

a. Le « Cash Flow, c'est les loyers ! »

b. Les différents risques locatifs

c. Les indicateurs du risque de vacance locative (WAULT / WALB)

        C. La rémunération du capital

a. Augmenter la valeur de l'actif au bilan de la société : La VNC

b. Coût Moyen pondéré du Capital (MPC ou WACC)

       D. Le choix du financement

a. Le financement bancaire est un partage des risques

b. Le Leverage

c. L'indicateur LTV

         E. Identification des familles d'investisseurs selon leur stratégie (Core /Core+ /Value Add/Opportunistes)

3. La « Valeur actualisée », fondement de la Gestion d'actif (Asset Management)

        A. La notion de « valeur actualisée »

a. « L'angle mort » de la méthode par capitalisation : le temps

b. Finalité de la valeur actualisée

c. Le taux d'actualisation

       B. Les éléments constitutifs de la méthode du Discounted Cash Flow

a. Le compte de Résultat

b. La VAN

c. Le TRI

Cas pratique : construction d'un Cash Flow simplifié

• Alternance d'explications, d'illustrations et de mise en pratique
• Apport d'expériences de notre formateur
• Travaux en sous-groupes et mise en situation.
• Echanges et retours d'expérience entre les participants.
• Exercices et ateliers d'application permettant aux stagiaires et au formateur d'évaluer les progrès individuel et collectif.

Expert en droit immobilier, en droit des baux

Expertise immobilière en Immobilier d'Entreprise

Gestion d'actifs : Asset / Property / Facility

Formateur & Concepteur

Comment les compétences visées sont évaluées ?

• Une évaluation préalable à l'entrée en formation est réalisée dès la demande d'inscription afin d'identifier les connaissances et les besoins de chaque futur participant.

Evaluation finale : 

• Évaluation sous forme de Quizz ludique à l'issue de la formation
• Questionnaire d'évaluation à chaud
• Questionnaire d'évaluation à froid (3 mois après) afin d'apprécier l'impact de la formation

L'inscription à nos formations peut se faire :

• En ligne : via le formulaire de contact ou d'inscription disponible sur notre site internet.
• Par e-mail  : contact@besquare.fr

Après réception de votre demande, notre service formation vous contactera sous 48 heures ouvrées pour :

• Vérifier les prérequis éventuels.
• Confirmer les dates, le lieu ou les modalités à distance.
• Finaliser votre inscription.

Nos formations sont accessibles aux personnes en situation de handicap.
Pour nous permettre d'anticiper d'éventuels aménagements pédagogiques, techniques ou organisationnels, nous vous invitons à contacter notre référent handicap :

Emmy RAKOTOBE -  emmy.rakotobe@besqaure.fr / 06 82 35 56 77