Asset Management Immobilier Présentiel

PROGRAMME DÉTAILLÉ

Comprendre le terrain et sécuriser l'acquisition 

  MODULE 1   Marché, réglementation et cartographie des risques 

Objectif. Partager un état des lieux du marché, du cadre réglementaire et des tendances, et installer la grille de lecture des risques qui structure l'ensemble de la formation.

Programme

• État des lieux des marchés : Chiffres clés, données et principaux indicateurs marchés PACA et IDF (avec focus sur marché francilien) axés sur les différentes typologies d'actifs du portefeuille de gestion (bureaux, résidentiel, commerce, hôtellerie).
• Panorama des tendances de l'investissement : réhabilitation,restructuration lourde, polarisation du marché (notamment en IDF), transformation & changement d'usage, abordées sous l'angle du risque et de la valeur.
• Panorama réglementaire : rappel desprincipales réglementations en vigueurportant sur la construction et de la gestion d'actifs (RE2020, décret tertiaire, décret BACS, ZAN…), approfondies ensuite module par module.
• L'immobilier comme actif à risque : caractéristiques propres (immobilité, illiquidité, hétérogénéité, poids de la localisation…) et risques majeurs (conjoncture, cycles immobiliers, risques liés à la construction, l'exploitation, l'obsolescence, environnementaux et climatiques, juridiques et de marché…).
• Profils de stratégie d'investissement : core, core+, value added et opportuniste, comme grille de lecture du couple rendement / risque pour situer le niveau de risque attendu selon le type d'actif.
• Cartographie des risques expliquée simplement : pour chaque risque, deux questions - quelle probabilité qu'il survienne, quelle gravité s'il survient ? Leur croisement fait ressortir les priorités de surveillance. L'objectif est de donner une cartographie et des clés de lecture pour anticiper et prévenir les risques.
• Lancement du fil rouge : présentation du cas pratique « fil rouge » et quiz de positionnement.

Cas pratique

  MODULE 2   Préparer l'acquisition : intervenants, étapes et documentation 

Objectif. Maîtriser qui intervient, à quel moment, et quels documents réunir tout au long d'une opération d'acquisition.

Programme

• Les intervenants de l'acquisition : AMO, conseils, avocat, notaire, broker (s), diagnostiqueur (s), géomètre, expert immobilier… : rôle, missions et points de vigilance propres à chacun.
• La chronologie de l'opération : frise chronologique des différentes étapes de l'acquisition, jalonnée des bonnes pratiques et des points de vigilance de la LOI jusqu'à la signature de l'acte de vente.
• Les documents à collecter à chaque étape et comment les traiter : titre de propriété, servitudes, baux, diagnostics techniques, autorisations d'urbanisme, polices d'assurance...

Cas pratique.

  MODULE 3   Conduire la due diligence et sécuriser l'engagement 

Objectif. Conduire une revue de risque complète avant l'acquisition (audit) et transformer les constats en alertes exploitables.

Programme

• Audit, revue des risques et points de vigilance : dimensions technique, juridique, administrative (urbanisme, autorisations, situation de l'actif…), fiscale, financière, environnementale et de marché - ce que l'on contrôle et ce qui doit alerter.
• L'acquisition d'un actif déjà loué : analyse du bail (ou des baux), de la solvabilité du locataire (ou des locataires) et de la qualité de gestion du vendeur.
• Le cas de l'éviction d'un locataire en place : point de vigilance de valorisation, estimation du montant de l'indemnité avec un expert, gestion des risques associés.
• Le bon séquencement de la démarche : engager les vérifications avant de signer un document qui engage (lettre d'intention, promesse…) afin de conserver la possibilité de renoncer ou de renégocier sans pénalité.
• La promesse de vente et ses conditions suspensives : PUV & PSV, points de vigilance et clauses essentielles, principales conditions suspensives à prévoir pour sécuriser l'engagement.
• L'interprétation des études, diagnostics et rapports et la remontée des alertes : documents à collecter, principaux enjeux des différents rapports et diagnostics et alertes à faire remonter.
• Check-list opérationnelle : analyse des risques et bons réflexes tout au long de la due diligence.

Cas pratique.

  MODULE 4   Analyser les baux : bail commercial, clauses sensibles et BEFA 

Objectif. Auditer un bail et détecter les clauses à risque, à l'acquisition comme en phase de gestion. Illustrations concrètes de clauses de BEFA anonymisées.

Programme

• Typologie des baux selon la nature de l'actif : commercial, professionnel, habitation, dérogatoire.
• Le bail commercial analysé sous deux angles : à l'acquisition (valeur du bail en place) et en gestion (clauses à surveiller dans la durée).
• Obligations du bailleur, clauses sensibles et points de vigilance : obligation d'information et de délivrance, fixation du loyer et des charges, indexation, dépôt de garantie, durée et échéances, répartition des charges, des travaux et des risques, garanties, destination, sous-location, préavis, restitution…
• Focus sur le BEFA (bail en l'état futur d'achèvement) : clauses spécifiques aux particularités du BEFA , points de vigilance et bonnes pratiques, mesures d'accompagnement, gestion des travaux modificatifs preneur, prise de possession / prise d'effet du bail (articulation prise de possession/livraison/réception) ; focus sur l'articulation BEFA et VEFA.
• La vigilance sur la relation locative : obligations du bailleur, suivi financier, gestion des travaux, fin de bail.
• Indicateurs de pilotage des risques locatifs.

Cas pratique.

  Contrôler dans la durée et piloter la responsabilité 

  MODULE 5   Contrôler les couvertures d'assurance de l'actif et de la construction 

Objectif. Vérifier la bonne couverture d'un actif et repérer les limites des polices.

Programme

• Les assurances de la construction : dommages-ouvrage, garantie de parfait achèvement, garantie biennale, garantie décennale, responsabilités des constructeurs : objet, point de départ et durée, conditions de mise en jeu.
• L'assurance de l'immeuble en gestion : obligations du bailleur et du preneur,couverture, responsabilités, vérifications à l'entrée et au renouvellement.
• Les limites et points de contrôle : exclusions, franchises, plafonds, continuité de la couverture.
• Cartographie des risques liés aux assurances (construction et exploitation).

Cas pratique.

  MODULE 6   Sécuriser une opération en VEFA : clauses à négocier et contrôles par étape 

Objectif. Identifier et négocier les clauses protectrices d'une VEFA, et contrôler l'opération jalon par jalon. Exemples concrets de clauses de VEFA anonymisées.

Programme

• Panorama des contrats de production : VEFA, contrat de promotion immobilière (CPI), contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée (MOD) : objet, répartition des rôles et responsabilités pour chacun des contrats.
• La mécanique de la VEFA : appels de fonds, jalons, livraison, réception, levée des réserves, garanties de l'acquéreur.
• Les clauses à négocier et les bonnes pratiques : délai et pénalités de retard, surfaces et pénalités de surface manquante, causes légitimes de suspension du délai, échéancier des appels de fonds, documents à remettre par le promoteur….
• Les contrôles du gestionnaire par étape : les points de vigilance et de contrôle à chaque étape de l'opération, de la signature de la promesse de VEFA à la livraison.
• La gestion du promoteur tout au long de l'opération: quels documents demandés au promoteur ? quelles vérifications à effectuer ? quels types d'échanges pour anticiper les principaux risques et sécuriser l'opération ? exemples et illustrations concrètes portant sur différents jalons d'une opération.
• Le financement à l'acquisition : repères essentiels, abordés de façon synthétique.
• Synthèse des principaux points de vigilance à chaque étape d'une opération en VEFA.

Cas pratique.

  MODULE 7   Maîtriser l'urbanisme : règles applicables, autorisations et spécificités parisiennes 

Objectif. Appréhender les règles d'urbanisme d'un actif, anticiper leur impact, et maîtriser les contrôles à chaque étape.

Programme

• Les fondamentaux : le PLU et le PLUi, leur portée sur un actif ; l'étude de faisabilité et son utilité. Présentation d'une étude de faisabilité réelle.
• Appréhender les règles applicables à un actif : méthode pratique, fondée sur le Géoportail de l'urbanisme et les outils de connaissance des risques.
• Les autorisations : permis de construire et déclaration préalable (différences, périmètres, obligations, point sur les évolutions législatives récentes en la matière), délais d'instruction, purge des recours et du retrait, impacts sur le calendrier, secteurs protégés (ABF) et plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN). Bonnes pratiques et gestion des recours.
• Les contrôles du gestionnaire par étape : les points de vigilance et de contrôle à chaque étape de l'instruction.
• Comprendre les enjeux et conséquences des jalons administratifs : PC définitif, DOC, DAACT, conformité.
• Le ZAN (zéro artificialisation nette) : logique du dispositif et incidence sur la constructibilité et la valorisation.
• Les spécificités parisiennes : panorama des principales contraintes, focus sur le PLU bioclimatique et le « pastillage » (mode opératoire concret : documents à obtenir, questions à poser aux architectes), point d'étape et premiers retours d'expérience.
• Cartographie des principaux risques liés à l'urbanisme (construction et exploitation).

Cas pratique.

  MODULE 8   Intégrer les enjeux ESG : décret tertiaire, BACS, labels et impact sur la valorisation

Objectif. Apprécier le risque ESG d'un actif et son impact financier, au premier chef au regard du décret tertiaire.

Programme

• Le décret tertiaire : champ d'application, logique de trajectoire de réduction des consommations, obligations déclaratives et échéances. Gestion des interactions avec le (les) locataire (s).
• Le décret BACS : obligation d'automatisation des bâtiments et articulation avec le décret tertiaire.
• Les autres réglementations incombant au propriétaire / bailleur.
• Les labels et certifications : BREEAM, HQE, LEED… : critères et grille de décision pour savoir si une certification est requise, utile ou coûteuse.
• L'impact sur les CAPEX et la valeur des actifs : risque de décote, obsolescence, difficulté de relocation.
• Synthèse des enjeux environnementaux au regard des principales réglementations françaises et européennes en la matière (RSE/ESG, réglementations nationales, Taxonomie européenne…).

Cas pratique.

  MODULE 9   Gérer pour compte de tiers : rôles, responsabilité, reporting et indicateurs 

Objectif. Structurer un dispositif de surveillance propre au mandat de gestion et cerner la responsabilité engagée.

Programme

• La chaîne de gestion et ses intervenants : Asset manager, Property manager, Facility manager… : répartition des missions, des risques et des interfaces.
• Le mandat de gestion, socle de la mission : ce qu'il autorise, ce qu'il impose, ses limites.
• La responsabilité du gestionnaire et les conséquences d'une défaillance : recours, résiliation, atteinte à la relation client et à la réputation.
• Le reporting au mandant : obligations, contenu type, fréquence, forme, traçabilité des décisions, formalisation des alertes, bonnes pratiques.
• Les indicateurs de pilotage : vacance, délai de relocation, impayés, rotation locative, taux d'effort, couverture des charges, suivi des CAPEX et des budgets travaux, valorisation de l'actif…
• La validation et le suivi des prestataires : sélection, encadrement et contrôle des intervenants externes mandatés (Property manager, mainteneurs, conseils…).
• L'articulation avec la Direction des risques : la place du dispositif de surveillance dans le contrôle interne.
• Synthèse des bonnes pratiques entrant dans le cadre de la gestion pour compte de tiers.

Cas pratique.

  MODULE 10   Atelier de synthèse : construire un plan d'actions de surveillance 

Objectif. Produire un livrable de synthèse directement réutilisable et valider les acquis.

Programme

• L'atelier en sous-groupes : à partir du cas fil rouge consolidé, rédaction d'un plan d'actions de surveillance : risques cartographiés, points de contrôle, indicateurs, fréquences, alertes et reporting.
• La restitution croisée : présentation et échanges entre participants sur les plans produits.
• La validation des acquis : quiz final et remise du kit d'outils consolidé.
• L'évaluation finale : évaluation des acquis et tour de table de clôture.

1. Alternance d'apports structurés et de mises en pratique, à partir de cas et de documents réels anonymisés (études de faisabilité, exemples de baux, extraits de VEFA…).

2. Un cas « fil rouge » est décliné tout au long du parcours, complété d'un mini-cas d'application par module, d'une synthèse des points à retenir en clôture de chaque module, de quiz de positionnement et de validation, et d'un atelier final de production.

3. La formation couvre la maîtrise des risques inhérents à la gestion pour compte propre ainsi que pour compte de tiers.

Comment les compétences visées sont évaluées ?

• Une évaluation préalable à l'entrée en formation est réalisée dès la demande d'inscription afin d'identifier les connaissances et les besoins de chaque futur participant.

Evaluation finale : 

• Évaluation sous forme de Quizz ludique à l'issue de la formation
• Questionnaire d'évaluation à chaud
• Questionnaire d'évaluation à froid (3 mois après) afin d'apprécier l'impact de la formation

L'inscription à nos formations peut se faire :

• En ligne : via le formulaire de contact ou d'inscription disponible sur notre site internet.
• Par e-mail  : contact@besquare.fr

Après réception de votre demande, notre service formation vous contactera sous 48 heures ouvrées pour :

• Vérifier les prérequis éventuels.
• Confirmer les dates, le lieu ou les modalités à distance.
• Finaliser votre inscription.

Nos formations sont accessibles aux personnes en situation de handicap.
Pour nous permettre d'anticiper d'éventuels aménagements pédagogiques, techniques ou organisationnels, nous vous invitons à contacter notre référent handicap :

Emmy RAKOTOBE -  emmy.rakotobe@besqaure.fr / 06 82 35 56 77